商贸地产作为国家的基础性设施建设，对国计民生起到重要作用。自2010年起，各部委即对商贸物流不断提出指导、推进和改进意见，相应出台了《关于促进商贸物流发展的实施意见》、《商贸物流发展专项规划》、《商务部关于“十二五”时期流通标准化建设的指导意见》以及《商贸物流发展“十三五”规划》，极大推动了商贸物流行业的快速发展，初步建成了商贸物流体系。然而在各商贸物流企业的发展过程中，却出现了很多实际的障碍，阻碍了行业的快速发展。

商贸难题阻碍行业快速发展

   随着时间的推移，商贸行业的发展难题逐步转变为资金壁垒、土地壁垒和商源瓶颈三大障碍。

   首先，资金壁垒，如今商贸物流城的发展，开发商必须具备充沛的资金。项目从投资拿地、投资建设、运营管理等对资金需求量巨大，没有十亿级以上的资金准备，已很难启动一个商贸城项目的建设开发。

   其次，土地壁垒，各地城市建设进入精细化管理进程，大批量供地模式已成过去。在这样的背景下，若想通过兴建物流商贸城的方式大规模圈地，再分期开发，做好一个再做一个，这样的模式已越来越困难。

   最后，商源瓶颈，对于普通三、四线城市而言，行业的商贸资源有限。若不能有效形成周边城市群的集聚，只靠本地存量商户资源消化，这样的新增供给在未来数年内都会给城市带来恶性竞争。

装配式仓库将成为行业成长新空间

   装配式仓库的高效便捷、低成本、可移动、灵活等特性满足了商贸物流行业的成长需求，为商贸物流的发展带来了一缕阳光。

   第一，动静结合促招商；商贸物流城一般采用前店后仓的模式，仓储是作为招商服务的必要配套设施，然而出于对提高资金周转率和资金利用率的要求，固定仓库建设落后于商铺建设的进度，制约了招商，随叫随到装配式仓库将有效缓解各设施建设进度步调不一的难题，快速促进招商。

   第二，腾笼换鸟引金凤；商贸城项目再经过3-5年市场培育期后，地价上浮，仓储建筑则需外移，此时固定仓储不易拆除搬迁，且拆除后残值较低；而随建随拆的装配式仓库快速腾挪空地引进高附加值项目，同时将拆卸下的装配式仓库运用于下一个项目，有效降低运营成本。

   第三，降低资金需求，商贸城项目均为大型一体化商业综合体，体量巨大，单体项目投资达十亿甚至百亿，资金需求量巨大。装配式仓库不仅建筑成本较固定仓库低，其建造周期短、维护简便等极大降低了企业的管理成本；同时由于仓库的可移动性，对原有仓储集群的空间进行调节，降低企业运营成本。投入成本、管理成本和运营成本的降低将有效缓解商贸企业的资金需求。

   装配式仓库的出现将有效的腾挪商贸物流行业的时间、空间和资金，使资源得到了高效而充分的利用，为行业成长带来新的成长空间。商贸物流这座巨型航母将再度起航，迎来下一轮的快速发展。