随着相关部门积极推进基础设施REITs发展，众多券商正在加快产业物流园区资产证券化进程。

（名词解释：不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REIT），也称“房地产投资信托基金” ，最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。）

　　一位券商资产证券化部门负责人向记者透露，近期他连续调研了多个二三线城市产业物流园，但能符合资产证券化条件的产业物流园不多。究其原因，不少二三线城市产业物流园普遍存在规划定位不明、仓储空置率偏高、与产业融合度不强、投入产出效益不对等、人车调度管理难等挑战。

　　“不少产业物流园业主也知道，通过数字化手段提升运营效率，扩大招商租赁范畴的重要性，但园区精细化运营涉及的操作流程太多，往往顾此失彼。”上述部门负责人告诉记者。在当前环境下，若产业物流园区不具备精细化运营与节能减排能力，很难实现资产证券化。

　　越来越多基础设施资产管理服务商正依托自身产业物流园区科技运营经验与数字化技术能力，向二三线城市输出精细化管理、低碳运营服务，助力产业园区实现资产证券化。

　　普洛斯资产管理服务ASP副总裁朱明接受21世纪经济报道记者专访时透露，产业物流园区的精细化管理与低碳运营赋能，需站在产业物流园区资产全生命周期出发，囊括选址、规划、建设、招商、运营、升级与退出。

　　“我们调研发现，有些产业物流园区在规划建设阶段，存在投资分析测算模型相对粗放的状况，这会导致其运营效益未必能达到预期目标。”朱明告诉记者。这不但会影响产业物流园区的招商租赁与产业融合度，也妨碍产业物流园区持续提升价值。

　　要助力产业物流园区达到资产证券化门槛，绝非易事。众多二级市场投资机构不但会考察园区的租金收入、企业租户数量增长趋势，还会考察园区是否打造完善的低碳运营方案。

　　“目前资管机构投资基础设施REITs的一个明显趋势，就是他们日益践行ESG投资理念，要求产业物流园区的低碳运营方面先达到绿色认证与零碳评估等标准。”一位国内大型私募机构资产配置部主管向记者透露，但这给物流产业园区构成更大的成本压力，目前不少园区担心环保投入回报周期过长，会加重财务压力。

　　“鉴于当前多数产业物流园区的实际状况，我们正积极说服机构投资者，将ESG投资考评标准侧重于物流产业园区围绕低碳运营的努力，通过认购这些REITs产品激励他们更好地落实低碳经营。”前述券商资产证券化部门负责人指出。

　　精细化管理价值提升效应

　　为了支持基础设施REITs发展，今年以来相关部门接连出台多项措施。

　　此前，国务院办公厅印发的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出，要推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。

　　6月19日，国家发改委印发《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》指出，对具备相关条件的基础设施存量项目，可采取基础设施REITs、政府和社会资本合作(PPP)等方式盘活。

　　在政策驱动下，越来越多券商等金融机构正积极挖掘产业物流园区的资产证券化机会。

　　“近期，我们走访国内多个城市产业物流园区，发现他们的运营效率千差万别。”上述券商资产证券化部门负责人直言。一线城市众多产业物流园凭借产业融合优势，通过数字化技术大幅提升精细化管理能力，租金收入与企业租客双双增加，具有较高的资产证券化操作空间。相比而言，不少二三线城市产业物流园仍高度依赖人工调度运输车进出与运输工人装卸流程，不但导致车等人、人等车现象持续增加，大量仓储物流资源浪费，还影响企业的入驻热情，因此租金收入难以达到预期。

　　“这给我们资产证券化带来挑战。”他直言。一方面很多地方政府积极推介当地产业物流园区，希望进一步盘活当地存量基建设施资产；另一方面这些产业物流园区缺乏足够的精细化管理能力，导致财务数据难以赢得二级市场投资机构认可。

　　记者获悉，为了解决粗放式管理痛点，目前不少城市物流产业园开发商都在尝试引入第三方的数智资产管理解决方案，尽快解决仓库空置率偏高、招商租赁能力不足、人车调度管理难、客户反应速度偏慢等痛点。

　　“但是，第三方数智资产管理解决方案能否实现良好效果，仍面临诸多挑战，因为空置率偏高与招商租赁能力不足等痛点，也与产业物流园区在规划建设期间定位不明、缺乏产业融合度存在密切关系。”一位长期涉足产业物流园区资产证券化业务的信托公司创新部人士告诉记者。

　　在朱明看来，产业物流园区若要实现精细化运营，迫切需要资产全生命周期服务，比如在提升招商服务能力层面，第三方基础设施资产管理服务机构不仅要提供众多潜在企业资源，还要协助产业物流园区根据区域经济特点做好城市产业数据调研、招商定位咨询、市场推广服务，全方位助力提升租赁率；在拓宽园区服务范畴层面，这些第三方机构则需整合供应链生态资源，一站式匹配园区业主与企业租户的各类生产经营与生活服务需求，提升租户黏性与满意度；在增强园区运营管理效率层面，第三方机构还需通过科技运营管理系统输出，解决园区运营人员、园区管理者、总部决策者的信息不对称问题，借助高科技技术实现在线物业工作督导、风险监测跟踪、设施设备管理等，实现产业物流园区管理的可视化与智能化。

　　“某种程度而言，产业物流园区精细化管理所创造的价值提升，不仅仅是园区租赁客户与租金收入的增加，还有园区供应链管理成本得到持续优化，实现真正意义的降本增效。”朱明表示，目前普洛斯ASP的科技赋能，已在二三线城市部分产业物流园区产生一定成效。比如某些产业物流园区的仓库租赁率实现翻倍增长。

　　在上述信托公司创新部人士看来，尽管产业物流园区借助外部力量提升精细化管理能力有助于增强租金收入与客户黏性，但随着外部环境变化，越来越多投资机构开始关注产业物流园区突发事件对REITs产品稳健运营与预期回报的冲击——比如疫情反复或导致某些产业物流园区入驻企业面临经营波折，或较大程度影响园区的租金收入稳健性与可持续性。这意味着产业物流园区在做好精细化管理同时，还需对企业租户运营风险、自身设备维护与突发事故应对形成良好的预警机制。

　　在他看来，面对外部环境变化，产业物流园区更需及时调整自身规划定位，为不同行业提供高效仓储物流服务，最大限度分散自身经营风险。

　　“目前，我们也注意到，越来越多机构投资者希望一个基建设施REITs产品的底层资产包括不同区域城市的差异化产业物流园区，从而最大限度降低单个产业的经营风险传导效应，令REITs底层资产能持续贡献稳健增长的租金收入。”前述国内大型私募机构资产配置部主管指出。但这背后，纳入REITs资产包的各家产业物流园区必须具备极高的精细化管理能力，已经成为一种投资标配。

　　低碳运营新考验

　　值得注意的是，随着ESG投资理念日益普及，越来越多机构投资者都将产业物流园区是否做到低碳运营，纳入基建设施REITs产品投资决策的重要参考依据。

　　一位券商投行部人士向记者透露，此前他们向部分大型私募机构开展基建设施资产证券化产品募资路演时，发现后者除了关注租金收入、企业租户黏性、仓储运输资产维护状况等传统财务数据，还特别关心产业物流园区是否引入光伏风能发电的环保设备，持续降低园区碳排放量。

　　数据显示，2020年国内逾1.5万个产业园区贡献全国约1/3碳排放量，越来越多金融机构将投资符合低碳运营条件的产业物流园区资产证券化产品，视为践行ESG投资理念的重要路径。

　　但是，这对不少二三线城市产业物流园区构成新的运营挑战。究其原因，一是有些产业物流园开发商自身面临资金压力，挺难增加环保设备投入，二是光伏风能等环保发电的投资回报周期较长，令部分园区开发商心存顾虑。

　　“目前，我们正积极说服某些租金收入与企业租户黏性较高的物流园区需增加节能减排投入，因为这已成为产业物流园区能否满足资产证券化要求的重要标准，甚至会影响他们能否赢得众多投资机构青睐而尽快实现项目退出。”前述券商资产证券化部门负责人指出。

　　朱明表示，鉴于国内产业物流园区的实际运营状况，普洛斯资产管理服务ASP正尝试自主负责某些产业物流园区的节能减排设备投资，助力后者实现“零碳转型”。

　　“这背后，是普洛斯旗下拥有不少致力于推动产业物流园区零碳运营的基金，他们愿意将基于数据驱动的一站式零碳解决方案在国内更多产业物流园区普及推广。”他告诉记者。

　　记者了解到，目前不少产业物流园区实现资产证券化的另一大挑战，是他们能否获取二级市场投资机构认可的绿色认证与零碳评估资质，从而被纳入后者的投资范畴。

　　上述券商投行部人士向记者透露，由于不少国内大型资管机构与私募基金对绿色认证与零碳评估的认定标准偏高，导致能纳入他们投资范畴的基础设施资产证券化产品偏少。

　　“目前我们正与他们积极沟通，希望他们不要拘泥于特定的绿色评估认定标准，而是聚焦越来越多产业物流园区正努力践行低碳运营理念——通过投资相关REITs产品，可以督促后者更持续地做好低碳管理与减能减排工作。”他告诉记者。所幸的是，不少国内资管机构与私募基金已采纳这项建议，令基建设施资产证券化产品的投资资金逐步扩大。